Le crédit effet de levier s’envisage dans une dynamique d’investissements locatifs.
Plutôt que de réserver un apport important sur un bien, le calcul de l’effet de levier amènera l’investisseur à multiplier les investissements locatifs avec des mises minimales. À la clé, la constitution d’un patrimoine plus conséquent grâce à la multiplication des investissements locatifs.
L’effet de levier immobilier : qu’est-ce que c’est ?
L’effet de levier immobilier consiste à recourir aux emprunts principalement hypothécaires pour financer les investissements locatifs comme on le fait habituellement pour sa propre maison. Le calcul de l’effet de levier accompagne la stratégie, permet de maximiser les rendements mais aussi de mesurer les risques. Une stratégie effet de levier immobilier se veut multiple et envisagée sur un temps long.
Le calcul du ratio de l’effet de levier
Vous disposez d’un capital de 300 000 €
Vous investissez l’ensemble de votre capital dans l’achat d’un appartement. Le calcul de l’effet de levier est de 0.
Vous consacrez la même somme à vos investissements locatifs mais en la répartissant sur 2 appartements : 150 000 € X 2 et un crédit effet de levier de 150 000 X2. L’effet de levier immobilier est de 1.
Vous consacrez toujours la même somme à l’achat en la répartissant sur 4 appartements : 75 000 € X4 et un crédit effet de levier de 75 000 € X 3 par unité achetée. À terme votre patrimoine immobilier, à valeur constante sera d’1,2 million €. Le calcul de l’effet levier sera de 3.
Le prêt immobilier pour doper vos investissements locatifs
Construire un patrimoine immobilier qui pourra constituer un capital pension appréciable et un héritage substantiel s’envisage avec des prêts de type crédit à effet de levier. Si la démonstration plaide en faveur de cette formule pour doper vos investissements locatifs, la stratégie doit dépasser la théorie pour intégrer tous les paramètres de terrain comme : les taux d’intérêt, les travaux à effectuer, les frais de copropriété …
Simulation : l’investissement immobilier avec et sans effet de levier
Vous disposez d’un capital de 300 000 €
Scénario A : vous investissez la totalité de la somme dans l’achat d’un bien immobilier.
Le bien acheté générera des loyers pour un montant annuel de 16 000 €
Le rendement locatif brut sera donc de : 16 000/300 000 = 5 % ce qui n’est pas mal en période de faibles taux d’intérêt.
Scénario B : vous faites un crédit effet de levier pour 80 % de la somme avec un apport de 60 000 € soit 20 %
Dans ce cas, par rapport à vos investissements locatifs, votre rendement locatif est de : 16 000/60 000 = 27 % ! Et vous gardez, vos capitaux pour d’éventuels autres investissements locatifs.
Poussons le raisonnement plus loin, vous investissez 4 X 60 000 € dans 4 biens soit 240 000 € et vous gardez 60 000 € pour les imprévus. Au bout de votre crédit effet de levier, le calcul de l’effet de levier affiche un patrimoine de 1 200 000 € au lieu d’un patrimoine de 300 000 € si vous aviez investi l’entièreté de votre capital.
Ce calcul présente de manière simple la comparaison des 2 scénarios mais la rentabilité ne tient évidemment pas compte des différents frais annexes liés à un crédit : frais de dossier, frais d’hypothèque, frais de notaire,…